房屋抵押贷款的潜在风险是什么？
首先，借款人在办理房屋抵押贷款时，需要注意房屋是否租赁。抵押后出租的，登记抵押的效力优先于租赁权。所以银行可以办理房屋抵押贷款，所以承租人应该做好后续安排。
第二，在办理抵押贷款之前，你应该清楚地知道你的房产的性质，比如医院、学校等等。这些是公益事业单位，也有一些社会组织的社会公益设施，如教育设施、医疗设施等。抵押的，视为无效抵押。
第三，在办理住房抵押贷款时，需要注意该房产是否为夫妻共同财产，有多少人拥有共有房产，以及共有房产是否同意使用该房屋进行进项抵押。共同财产抵押时，所有共有房产经所有人同意后方可抵押。未经其他共同所有人同意或者其中一人不同意的，抵押无效。贷款人使用共有房产抵押贷款时，应注意贷款人是否需要共同签字。一方不签，抵押权自动丧失，造成抵押权无效。
第四，需要注意的是，利率波动对借款人也有很大的影响，因为经济形势和市场形势。房子抵押贷款，房子抵押贷款利率也会上升，这将增加我们的偿债能力。贷款金额越高，期限越长，影响越大。这可能会导致我们违约。因此，在进行房屋抵押贷款时，我们必须选择一个好时机。
第五，借款人在进行房屋抵押贷款时，要注意一些人为因素。比如，借款人在申请贷款时，应注意评估机构是否会故意降低房屋的评估价格。我们申请的贷款金额越低，我们的贷款就越不能满足我们的需求，因为评估价值低于实际价值。
房产抵押的风险有哪些？
一、房屋抵押贷款的外部风险
1、评估风险。
随着经济的发展，目前有越来越多的资产可以充当抵押品，而且行业跨度较大，因此，银行借助评估机构对抵押品进行评估。但在利益的驱使下，一些评估机构毫不犹豫地发布了虚假的评估报告。当借款人申请贷款时，由借款人支付评估费。评估机构可以故意提高房地产的评估价格，使贷款能够申请更多的贷款；当银行拍卖抵押物时，评估机构会故意降低房地产的评估价格。
2、租赁权对抗风险。
一是抵押物难以处置。按照买卖不破租赁的原则，如果先租后抵，即使借款人不能按偿还贷款，信*社也很难处理抵押房产，因为租赁仍然有效。
二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信*社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
3、登记风险。
第一，虚假登记。向主管部门办理抵押登记是保证贷款合同生效和优先赔偿的必要条件。但是，目前存在登记部门重复登记和个人出具虚假登记证的问题。当贷款发生纠纷时，信件*社无法对抗第三方，权益得不到保护。
二是“一物多押”的风险。中国民法典规定：财产抵押后，财产的价值大于担保债权的余额，可以再次抵押，但不得超过其余额。借款人向多家银行抵押房产后，一旦破产，抵押房产将难以处置变现。
4、优先受偿风险。
《民法典》规定，按规定向有权部门登记抵押贷款后，可以优先赔偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定：税务机关税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。该规定表明，只要纳税人在其财产设定担保之前未能缴纳税款，即纳税人在其财产设定担保之前未能缴纳税款，税收优先于担保物权的私人权利。
5、抵押物价值风险。
由于市场经济的发展，商品价格经常波动，特别是近年来房地产价格大幅上涨，而目前房地产市场低迷，因此难以把握房地产价值，市场风险较大。目前美国的次贷危机就是一个很好的例子。
6、变现风险。
一是变现成本大。抵押品的处置可能需要几个环节，如起诉、评估和拍卖。银行必须提前支付每个环节的费用。此外，本金和利息往往资不抵债。
二是变现能力难度大：特别是以乡镇房产为抵押物，由于乡情、亲情等观念的限制，在拍卖抵押物时，往往会出现想买却不敢买的情况。
三是执行难。
二、房屋抵押贷款的内部风险
1、风险意识差。
由于长期形成的概念，人们总是认为抵押贷款的风险很小，所以从贷款调查、审查，甚至贷款后跟踪检查等环节放松警惕，检查不严格，缺乏风险防范意识。
2、责任心不强。
个办理抵押贷款时，个别信贷人员只看抵押财产的所有权证书（甚至无法审查），然后客户到相关部门办理登记事宜。当客户持有其他权证时，他们直接发放贷款。正是因为这种做法，虚假证件和虚假登记层出不穷。
3、贷后管理松懈。
由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷官员在贷款后没有进行跟踪检查，导致抵押品被出售和转让时不知道。也正是由于贷后管理松懈，所以在抵押物变质、价值下降等情况下，也没有及时采取相应措施，最终造成贷款风险。
4、缺乏相关法律知识。
今天的经济是法治的经济，如果不了解相关法律知识，往往容易导致抵押无效或无法实现优先赔偿。希望可以帮您解决相关的问题。
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