公寓申请房子抵押贷款时，银行一般只放五成，这是因为公寓作为抵押物存在一定的风险和不确定性。以下是具体原因：
1. 公寓抵押物价值不稳定
公寓的抵押物价值通常难以确定，尤其是对于新开发的公寓项目来说，其价值变动较大。另外，公寓的价格受到市场环境、政策等多种因素的影响，其价值也可能会发生变化。由于公寓抵押物价值不稳定，银行往往会采取谨慎的态度，只放贷款总额的一部分，以降低风险。
2. 公寓抵押物流通性差
相对于独栋别墅和住宅，公寓的流通性较差。这是因为公寓一般都是大型房地产项目中的一部分，需要按照开发商的规划进行销售和管理。此外，公寓的产权情况不明确也会影响其流通性。这使得银行在变现公寓抵押物时存在较大的困难。银行为了避免无法变现的情况，往往只放贷款总额的一部分。
3. 公寓抵押物存在法律纠纷
公寓抵押物可能存在法律纠纷，例如产权争议、租赁纠纷等。这些问题可能会导致银行在变现公寓抵押物时存在困难，从而增加银行的风险和损失。因此，银行为了降低风险，往往只放贷款总额的一部分。
4. 公寓抵押物涉及政策风险
公寓抵押物涉及政策风险，例如楼市调控政策等。当政策调整时，公寓的抵押物价值也会相应下降，从而增加银行的风险和损失。因此，银行为了避免政策风险，往往只放贷款总额的一部分。
综上所述，公寓申请房子抵押贷款时，银行一般只放五成，主要是因为公寓作为抵押物存在一定的风险和不确定性。公寓抵押物价值不稳定、流通性差、存在法律纠纷和涉及政策风险等因素使得银行在评估公寓抵押物价值和风险时存在较大的不确定性和风险。因此，银行采取谨慎的放贷策略，只放贷款总额的一部分，以降低风险。客户在申请房产抵押贷款时，应该提供充分的房产信息和相关证明文件，并与银行进行良好的沟通和协商，以确保贷款申请的成功。
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