根据借款人的不同，房产抵押贷款分为：抵押消费贷款和抵押经营贷款。

1.抵押消费贷款，贷款主体为个人，抵押房产可归本人或亲朋好友所有，限制贷款用途：装修、买车、出国旅游、留学、其他耐用品消费等。由于贷款用途的限制，绝大多数银行贷款额度不足100万元。

2.房产抵押经营贷款的借款人为企业，房产为企业，由企业法人或股东拥有，由企业法人或股东的亲朋好友拥有。贷款主要用途为企业经营，普通银行房产抵押贷款产品单条额度为1000万元，有的银行单条额度可达3000万元。

大部分银行对房产抵押消费贷款的审批停止了100多万元，并实施了限制政策。因为一二线城市的房子市值大量超过100万元，而三四线城市的房子市值大多在100万元左右。所以，在贷款的实践中，一二线城市多以房产抵押经营贷款为主，三四线城市多以房产抵押消费贷款为主。接下来，我将分别介绍房产抵押消费贷款和经营贷款的申请条件和流程。

一、抵押消费贷款申请条件及资料：

基本申请条件：抵押人年满18~80周岁，借款人年满22~60周岁；个人负债率低于70%，个人或夫妻流水至少是贷款月供的2倍，在本地有稳定工作，有偿还借款本息的能力；可提供银行认可的抵押物（自有或亲朋好友所有），房产类型为商品房，产权清晰；信用调查符合借款人和抵押物人银行要求，无现行逾期记录，两年内不得有连续三六等严重逾期情况；贷款期限不超过10年，等额本息或等额本息后还款；

贷款申请所需材料：身份证；夫妻双方口本；结婚证；房产证；银行流水夫妻流水收入；

二、抵押经营贷款基本申请条件及资料：

基本申请条件：借款人年龄在22-65周岁之间，抵押人年龄在22-65周岁之间，通常***高度不超过70周岁；具备偿还贷款本金和利息的能力，个人加企业负债比例低于70%，个人加企业流量至少是贷款月供的2倍；营业执照变更需6个月以上，企业注册满1年；可提供银行认可的抵押房产。房产类型为商品房，房龄不超过40年（多数银行要求房龄不超过25年），产权明确；借款人、房产抵押人、企业征信符合银行要求，无当期逾期记录，两年内无三累六等严重逾期情况；贷款期限不超过30年，常用的还款方式有：等额本息、先息后本；

申请抵押贷款所需材料：身份证；户口簿、婚姻证明、产权证明、企业章程、营业执照、办公场所、办公租赁合同、上下游合同、近半年银行流水、贷款主体关联公司三方收款账户；

办理银行抵押贷款流程

无论是抵押消费贷款，还是抵押经营贷款，每个贷款机构的处理流程都是相似的。下面是一个常见的重要步骤：抵押房产价值评估；银行面对面签字，包括基本资格面试和贷款合同签订、开立储蓄卡等；抵押消费贷款可以直接抵押房子，抵押经营贷款需要经营场所和财产调查；贷款审批；公证处公证，部分贷款机构无需公证抵押消费贷款；抵押登记不动产登记中心；银行发放抵押贷款。

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